{"id":16843,"date":"2019-11-19T12:00:22","date_gmt":"2019-11-19T15:00:22","guid":{"rendered":"https:\/\/voceeseudinheiro.com.br\/?p=16843"},"modified":"2021-10-13T02:22:13","modified_gmt":"2021-10-13T05:22:13","slug":"o-que-sao-fundos-de-investimento-imobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/voceeseudinheiro.com.br\/o-que-sao-fundos-de-investimento-imobiliario\/","title":{"rendered":"O que s\u00e3o fundos de investimento imobili\u00e1rio?"},"content":{"rendered":"

O universo dos investimentos \u00e9 amplo e fundos de investimento imobili\u00e1rio (ou simplesmente FIIs) podem ser uma \u00f3tima op\u00e7\u00e3o para compor sua carteira,\u00a0 diversific\u00e1-la e gerar ganhos melhores que a renda fixa – mas apenas depois que voc\u00ea tiver atingido sua reserva de emerg\u00eancia<\/span><\/strong><\/a> e sem desconsiderar seu perfil de investidor(a), pois s\u00e3o ativos de renda vari\u00e1vel.<\/p>\n

Criados pela lei 8.668\/93, s\u00e3o regulamentados pela Instru\u00e7\u00e3o CVM n\u00ba 472\/08<\/a> e precisam ser registrados na Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (CVM). Somente depois de atendidas todas as determina\u00e7\u00f5es, a oferta p\u00fablica de suas cotas \u00e9 autorizada.<\/p>\n

Primeiro, entenda o que \u00e9 um fundo de investimento<\/h3>\n

Formado por uma carteira de pap\u00e9is ou ativos financeiros, um fundo de investimento (seja ele de renda fixa, multimercado, imobili\u00e1rio, de a\u00e7\u00f5es ou cambial) sempre ter\u00e1 um(a) administrador(a)\/gestor(a) respons\u00e1vel pelo seu funcionamento e pela disponibiliza\u00e7\u00e3o de cotas ao mercado para captar recursos, atender quest\u00f5es legais, escolher e adquirir e gerir os ativos que compor\u00e3o o fundo, al\u00e9m de manter os cotistas informados sobre tudo que for relacionado ele, bem como organizar e realizar assembleias.<\/p>\n

O funcionamento de um fundo \u00e9 como um condom\u00ednio de um pr\u00e9dio residencial, em que as pessoas se unem para, juntos, comprarem um empreendimento com determinadas caracter\u00edsticas que, sozinhos, n\u00e3o teriam condi\u00e7\u00f5es de adquirirem e dividem em cotas, materializadas apartamentos, por exemplo.<\/p>\n

No caso de um fundo, as pessoas compram determinado n\u00famero de cotas, de acordo com seu interesse e sua disponibilidade financeira, seguem regras determinadas e esperam ter rendimento proporcional \u00e0s cotas que adquirem – lembrando que se for fundo em renda vari\u00e1vel (como \u00e9 o caso dos FIIs) n\u00e3o h\u00e1 garantias sobre a rentabilidade. Outra caracter\u00edstica de um fundo \u00e9 que h\u00e1 taxa de administra\u00e7\u00e3o a ser paga pelos cotistas – n\u00e3o h\u00e1 porcentagem fixa e voc\u00ea precisa saber exatamente todos os custos envolvidos porque isso impacta no rendimento.<\/p>\n

Agora, sim, vamos aos FIIs: o que os caracterizam e como s\u00e3o estruturados?<\/h3>\n

Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio (FIIs) aplicam os recursos dos cotistas, como o nome j\u00e1 indica, em empreendimentos imobili\u00e1rios f\u00edsicos ou “de tijolos” (shopping centers, pr\u00e9dios com escrit\u00f3rios comerciais, lajes corporativas, centros de distribui\u00e7\u00e3o, hospitais, faculdades, ag\u00eancias banc\u00e1rias etc.) ou “de pap\u00e9is” (pap\u00e9is regulamentados e relacionados ao mercado imobili\u00e1rio, como letras de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio [LCI], letras hipotec\u00e1rias [LH], cotas de outros FIIs, certificados de receb\u00edveis imobili\u00e1rios [CRI] e outros. Por meio de uma ou mais cotas, que representam fra\u00e7\u00f5es ideais do patrim\u00f4nio, voc\u00ea torna-se “dono” de um (monoativo) ou de v\u00e1rios im\u00f3veis (multiativos) e recebe aluguel por ele(s).<\/p>\n

\u00c9 importante destacar que, independentemente do n\u00famero de cotas, o investidor n\u00e3o pode exercer qualquer direito real sobre im\u00f3veis e empreendimentos integrantes do patrim\u00f4nio do fundo, nem responde pessoalmente por qualquer obriga\u00e7\u00e3o legal ou contratual do administrador ou relativa \u00e0queles im\u00f3veis. Diferentemente de um im\u00f3vel pr\u00f3prio que ele aluga a um inquilino e sobre o qual tem total responsabilidade, no caso dos FIIs isso n\u00e3o existe.<\/p>\n

A qualquer momento os(as) administradores(as) divulgam not\u00edcias sobre os FIIs sob sua responsabilidade e mensalmente s\u00e3o obrigados(as) a apresentarem aos \u00f3rg\u00e3os competentes e a divulgarem relat\u00f3rio de performance, bem como informarem cotistas e o mercado sobre rendimentos e uma s\u00e9rie de dados. Os cotistas tamb\u00e9m s\u00e3o convidados a participar de assembleias para vota\u00e7\u00e3o quando h\u00e1 algo relevante a ser decidido.<\/p>\n

Distribui\u00e7\u00e3o de rendimentos<\/h3>\n

A lei que regula os FIIs obriga que os rendimentos (os “alugu\u00e9is”) sejam distribu\u00eddos semestralmente aos cotistas, mas a grande maioria faz isso mensalmente, o que \u00e9 uma \u00f3tima maneira de ter renda passiva, ou seja, fazer com que o dinheiro trabalhe para voc\u00ea. Como isso funciona?<\/p>\n

Digamos que voc\u00ea comprou 10 cotas do HCRI11, o FII do Hospital da Crian\u00e7a (monoativo) em outubro passado ao pre\u00e7o de R$ 420,00 cada uma, investindo R$ 4.200,00. O hospital paga aluguel pelo im\u00f3vel e esse valor \u00e9 dividido entre os cotistas ap\u00f3s descontadas todas as despesas. Neste m\u00eas de novembro, o rendimento sobre cada cota foi de R$ 2,64 (pagos exatamente neste dia 19), resultando num total de R$ 26,40 pelas 10 cotas do exemplo. Parece pouco, n\u00e3o? Mas n\u00e3o \u00e9, pois esses 2,64 correspondem a 0,63% ao m\u00eas sem imposto de renda para pessoa f\u00edsica.<\/p>\n

Quando voc\u00ea considera que, nesta data, a taxa Selic est\u00e1 em 5% ao ano*<\/span> (ou 0,41% ao m\u00eas) para investimentos em renda fixa e sobre o rendimento de aplica\u00e7\u00f5es nessa categoria ainda incide imposto de renda entre 15% e 22,5%, dependendo do per\u00edodo que o dinheiro ficou investido, esse FII est\u00e1 com uma \u00f3tima performance. Se voc\u00ea tivesse um im\u00f3vel alugado rendendo esse mesmo valor, tamb\u00e9m teria de pagar imposto de renda sobre ele.<\/p>\n

*Atualiza\u00e7\u00e3o em 18\/6\/2020: nesta data, o Copom definiu a nova taxa Selic, que passa a ser de 2,25% ao ano.<\/span><\/p>\n

No universo dos FIIs n\u00e3o existe apenas o HCRI11. H\u00e1 diversas outras op\u00e7\u00f5es com valores e rendimentos variados (como o MaxiRenda – MXRF11 a R$ 11,23 e rendimento de R$ 0,09\/cota ou 0,80% no m\u00eas de novembro) – veja a lista completa no site da B3<\/span><\/a>. Outros sites que recomendo para pesquisa sobre FIIs s\u00e3o o www.fiis.com.br<\/span><\/a> e o www.fundsexplorer.com.br<\/span><\/a>. Um especialista em FIIs que tamb\u00e9m sigo e sugiro que voc\u00ea conhe\u00e7a \u00e9 o Prof. Marcos Baroni. Aprenda com ele em seu canal no Youtube clicando aqui<\/span><\/strong><\/a>.<\/p>\n

\u00c9 muito importante destacar que o rendimento de um m\u00eas n\u00e3o \u00e9 garantia de que v\u00e1 ser sempre assim. Afinal, FIIs s\u00e3o parte da renda vari\u00e1vel. Embora sua oscila\u00e7\u00e3o seja menor que a de a\u00e7\u00f5es, por exemplo, o valor de suas cotas e seu rendimento tamb\u00e9m sobem e descem. Para quem tem perfil moderado ou arrojado, isso n\u00e3o representa um problema, pois esses investidores compreendem que o mercado financeiro sofre oscila\u00e7\u00f5es e aceitam certo grau de risco para terem rendimentos melhores.<\/p>\n

Cotas tamb\u00e9m se valorizam<\/h3>\n

Assim como os rendimentos sofrem varia\u00e7\u00f5es para cima ou para baixo, o valor das cotas tamb\u00e9m. Por exemplo, em 13\/2 deste ano uma cota do HCRI11 custava R$ 313,51. No dia 11 deste m\u00eas ela valia R$ 420,00, uma alta de 34% em apenas 9 meses! \u00c9 muita coisa. Se al\u00e9m dos rendimentos o investidor quiser lucrar com a valoriza\u00e7\u00e3o da cota, tamb\u00e9m pode fazer isso, avaliando sua carteira periodicamente para ajustes de compra e de venda. Ou seja, se verificou que determinado FII alcan\u00e7ou valoriza\u00e7\u00e3o satisfat\u00f3ria, pode colocar as cotas para venda. As transa\u00e7\u00f5es de compra e venda de FIIs s\u00e3o feitas via corretora e voc\u00ea mesmo(a) pode fazer isso, sem necessidade de intermedi\u00e1rios. O processo \u00e9 bem simples.<\/p>\n

O que acontece quando h\u00e1 lucro na venda das cotas \u00e9 que, diferentemente dos rendimentos, \u00e9 necess\u00e1rio pagar imposto de renda sobre o ganho no percentual de 20%. Esse pagamento, via DARF, deve acontecer no m\u00eas subsequente \u00e0 venda.<\/p>\n

H\u00e1 riscos no investimento em FIIs?<\/h3>\n

Como mencionei anteriormente, por ser um ativo de renda vari\u00e1vel h\u00e1 riscos maiores do que em renda fixa. Decis\u00f5es pol\u00edticas, econ\u00f4micas e financeiras, varia\u00e7\u00e3o nas taxas de juros, desvaloriza\u00e7\u00e3o cambial, mudan\u00e7as legislativas, vac\u00e2ncia em im\u00f3veis do portf\u00f3lio do fundo, entre outros fatores, podem afetar a performance de forma positiva ou negativa.\u00a0\u00a0Outra quest\u00e3o a ser considerada \u00e9 o risco de liquidez, ou seja, de conseguir vender as cotas no momento e no pre\u00e7o desejado, que pode variar conforme a disponibilidade de ofertas no mercado secund\u00e1rio – em outras palavras, \u00e9 preciso ter interessados em adquiri-las. At\u00e9 o momento, n\u00e3o tive problema em negociar os FIIs que coloquei \u00e0 venda ao fazer ajustes na minha carteira.<\/p>\n

Mas e agora? Se h\u00e1 riscos, como investir em FIIs? Primeiro, \u00e9 importante entender que esses riscos s\u00e3o gerenci\u00e1veis, pois existem em qualquer ativo de renda vari\u00e1vel. Segundo, voc\u00ea precisa saber qual \u00e9 seu perfil de investidor(a) para que fique tranquilo(a) em rela\u00e7\u00e3o ao sobe e desce do mercado; terceiro, estabele\u00e7a qual porcentagem de sua carteira voc\u00ea quer que esteja nesse ativo, por exemplo.<\/p>\n

Digamos que seu patrim\u00f4nio seja de R$ 100.000,00 atualmente e voc\u00ea precisa de R$ 50.000,00 para sua reserva de emerg\u00eancia. Distribua os R$ 50.000,00 restantes em outros investimentos e comece com, digamos, 10% nos FIIs. V\u00e1 conhecendo esse mercado, adquirindo confian\u00e7a e, depois, se for o caso, aumente essa porcentagem. Para mim, estabeleci que minha carteira de investimentos deve contemplar 40% em renda fixa, 30% em FIIs e 30% em a\u00e7\u00f5es. Meu perfil de investidora \u00e9 bem menos conservador e fico tranquila com isso. Porque uma coisa \u00e9 certa: investimentos existem para nos trazer tranquilidade, n\u00e3o para tir\u00e1-la. Por isso \u00e9 t\u00e3o importante respeitar seu perfil na hora de escolher onde investir para formar seu patrim\u00f4nio financeiro.<\/p>\n

N\u00e3o compre s\u00f3 porque est\u00e1 barato e tenha mais que um FII em carteira<\/h3>\n

Nunca compre cotas de um FII simplesmente porque est\u00e3o baratas ou porque a porcentagem dos rendimentos mensais \u00e9 expressiva. Pesquise sobre o fundo, veja h\u00e1 quanto tempo est\u00e1 no mercado, o que faz parte de seu portf\u00f3lio, quem o administra, quem \u00e9 seu(a) gestor(a), como foi a distribui\u00e7\u00e3o de rendimentos nos \u00faltimos anos, se tem prazo de dura\u00e7\u00e3o (determinada ou indeterminada*<\/strong><\/span>), enfim, saiba tudo o que for poss\u00edvel sobre ele. As informa\u00e7\u00f5es sobre os fundos est\u00e3o disponibilizadas nos sites que compartilhei anteriormente, bem como nos dos(as) administradores(as)\/gestores(as) deles.<\/p>\n

Al\u00e9m disso, ainda que voc\u00ea queira ter mais cotas de um FII espec\u00edfico, abra o leque e adquira de outros tamb\u00e9m. Voc\u00ea pode diversificar entre FIIs “de tijolo” e “de papel”, trazendo mais equil\u00edbrio para sua carteira, pois enquanto um pode subir, outro pode cair, de forma que n\u00e3o prejudique expressivamente seus rendimentos mensais.<\/p>\n

O analista Arthur Moraes, que voc\u00ea conhecer\u00e1 num dos v\u00eddeos abaixo, recomenda come\u00e7ar com 5 FIIs na carteira, chegando at\u00e9 10 a 15 para trazer mais equil\u00edbrio \u00e0 carteira, mas at\u00e9 isso tamb\u00e9m \u00e9 uma escolha pessoal.<\/p>\n

—————————<\/p>\n

*<\/span><\/strong>FIIs com prazo de dura\u00e7\u00e3o e seu respectivo vencimento (na data de publica\u00e7\u00e3o deste post):<\/p>\n

[minti_table style=”1″]<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
ATCR11<\/strong><\/td>\n09\/11\/2023<\/td>\n<\/td>\nPRTS11<\/strong><\/td>\n20\/12\/2036<\/td>\n<\/tr>\n
BBIM11<\/strong><\/td>\n12\/09\/2024<\/td>\n<\/td>\nRBBV11<\/strong><\/td>\n21\/07\/2021<\/td>\n<\/tr>\n
FISD11<\/strong><\/td>\n20\/05\/2022<\/td>\n<\/td>\nRBDS11<\/strong><\/td>\n31\/12\/2019<\/td>\n<\/tr>\n
GESE11B<\/strong><\/td>\n04\/07\/2036<\/td>\n<\/td>\nRBVO11<\/strong><\/td>\n18\/12\/2024<\/td>\n<\/tr>\n
HBTT11<\/strong><\/td>\n17\/05\/2020<\/td>\n<\/td>\nRDPD11<\/strong><\/td>\n27\/04\/2023<\/td>\n<\/tr>\n
JPPC11<\/strong><\/td>\n02\/04\/2020<\/td>\n<\/td>\nTFOF11<\/strong><\/td>\n24\/07\/2020<\/td>\n<\/tr>\n
JTPR11<\/strong><\/td>\n16\/11\/2021<\/td>\n<\/td>\nTORM13<\/strong><\/td>\n23\/12\/2021<\/td>\n<\/tr>\n
KINP11<\/strong><\/td>\n09\/06\/2023<\/td>\n<\/td>\nTOUR11<\/strong><\/td>\n30\/09\/2023<\/td>\n<\/tr>\n
LATR11B<\/strong><\/td>\n05\/02\/2023<\/td>\n<\/td>\nTSNC11<\/strong><\/td>\n15\/08\/2033<\/td>\n<\/tr>\n
PRSN11B<\/strong><\/td>\n19\/08\/2021<\/td>\n<\/td>\nVLJS11<\/strong><\/td>\n14\/07\/2021<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

[\/minti_table]<\/p>\n

Vantagens de investir em FIIs<\/h3>\n

No v\u00eddeo abaixo, da Toro Investimentos, conhe\u00e7a algumas vantagens desse ativo:<\/p>\n