O que são fundos de investimento imobiliário?

O universo dos investimentos é amplo e fundos de investimento imobiliário (ou simplesmente FIIs) podem ser uma ótima opção para compor sua carteira,  diversificá-la e gerar ganhos melhores que a renda fixa – mas apenas depois que você tiver atingido sua reserva de emergência e sem desconsiderar seu perfil de investidor(a), pois são ativos de renda variável.

Criados pela lei 8.668/93, são regulamentados pela Instrução CVM nº 472/08 e precisam ser registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Somente depois de atendidas todas as determinações, a oferta pública de suas cotas é autorizada.

Primeiro, entenda o que é um fundo de investimento

Formado por uma carteira de papéis ou ativos financeiros, um fundo de investimento (seja ele de renda fixa, multimercado, imobiliário, de ações ou cambial) sempre terá um(a) administrador(a)/gestor(a) responsável pelo seu funcionamento e pela disponibilização de cotas ao mercado para captar recursos, atender questões legais, escolher e adquirir e gerir os ativos que comporão o fundo, além de manter os cotistas informados sobre tudo que for relacionado ele, bem como organizar e realizar assembleias.

O funcionamento de um fundo é como um condomínio de um prédio residencial, em que as pessoas se unem para, juntos, comprarem um empreendimento com determinadas características que, sozinhos, não teriam condições de adquirirem e dividem em cotas, materializadas apartamentos, por exemplo.

No caso de um fundo, as pessoas compram determinado número de cotas, de acordo com seu interesse e sua disponibilidade financeira, seguem regras determinadas e esperam ter rendimento proporcional às cotas que adquirem – lembrando que se for fundo em renda variável (como é o caso dos FIIs) não há garantias sobre a rentabilidade. Outra característica de um fundo é que há taxa de administração a ser paga pelos cotistas – não há porcentagem fixa e você precisa saber exatamente todos os custos envolvidos porque isso impacta no rendimento.

Agora, sim, vamos aos FIIs: o que os caracterizam e como são estruturados?

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) aplicam os recursos dos cotistas, como o nome já indica, em empreendimentos imobiliários físicos ou “de tijolos” (shopping centers, prédios com escritórios comerciais, lajes corporativas, centros de distribuição, hospitais, faculdades, agências bancárias etc.) ou “de papéis” (papéis regulamentados e relacionados ao mercado imobiliário, como letras de crédito imobiliário [LCI], letras hipotecárias [LH], cotas de outros FIIs, certificados de recebíveis imobiliários [CRI] e outros. Por meio de uma ou mais cotas, que representam frações ideais do patrimônio, você torna-se “dono” de um (monoativo) ou de vários imóveis (multiativos) e recebe aluguel por ele(s).

É importante destacar que, independentemente do número de cotas, o investidor não pode exercer qualquer direito real sobre imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo, nem responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual do administrador ou relativa àqueles imóveis. Diferentemente de um imóvel próprio que ele aluga a um inquilino e sobre o qual tem total responsabilidade, no caso dos FIIs isso não existe.

A qualquer momento os(as) administradores(as) divulgam notícias sobre os FIIs sob sua responsabilidade e mensalmente são obrigados(as) a apresentarem aos órgãos competentes e a divulgarem relatório de performance, bem como informarem cotistas e o mercado sobre rendimentos e uma série de dados. Os cotistas também são convidados a participar de assembleias para votação quando há algo relevante a ser decidido.

Distribuição de rendimentos

A lei que regula os FIIs obriga que os rendimentos (os “aluguéis”) sejam distribuídos semestralmente aos cotistas, mas a grande maioria faz isso mensalmente, o que é uma ótima maneira de ter renda passiva, ou seja, fazer com que o dinheiro trabalhe para você. Como isso funciona?

Digamos que você comprou 10 cotas do HCRI11, o FII do Hospital da Criança (monoativo) em outubro passado ao preço de R$ 420,00 cada uma, investindo R$ 4.200,00. O hospital paga aluguel pelo imóvel e esse valor é dividido entre os cotistas após descontadas todas as despesas. Neste mês de novembro, o rendimento sobre cada cota foi de R$ 2,64 (pagos exatamente neste dia 19), resultando num total de R$ 26,40 pelas 10 cotas do exemplo. Parece pouco, não? Mas não é, pois esses 2,64 correspondem a 0,63% ao mês sem imposto de renda para pessoa física.

Quando você considera que, nesta data, a taxa Selic está em 5% ao ano* (ou 0,41% ao mês) para investimentos em renda fixa e sobre o rendimento de aplicações nessa categoria ainda incide imposto de renda entre 15% e 22,5%, dependendo do período que o dinheiro ficou investido, esse FII está com uma ótima performance. Se você tivesse um imóvel alugado rendendo esse mesmo valor, também teria de pagar imposto de renda sobre ele.

*Atualização em 18/6/2020: nesta data, o Copom definiu a nova taxa Selic, que passa a ser de 2,25% ao ano.

No universo dos FIIs não existe apenas o HCRI11. Há diversas outras opções com valores e rendimentos variados (como o MaxiRenda – MXRF11 a R$ 11,23 e rendimento de R$ 0,09/cota ou 0,80% no mês de novembro) – veja a lista completa no site da B3. Outros sites que recomendo para pesquisa sobre FIIs são o www.fiis.com.br e o www.fundsexplorer.com.br. Um especialista em FIIs que também sigo e sugiro que você conheça é o Prof. Marcos Baroni. Aprenda com ele em seu canal no Youtube clicando aqui.

É muito importante destacar que o rendimento de um mês não é garantia de que vá ser sempre assim. Afinal, FIIs são parte da renda variável. Embora sua oscilação seja menor que a de ações, por exemplo, o valor de suas cotas e seu rendimento também sobem e descem. Para quem tem perfil moderado ou arrojado, isso não representa um problema, pois esses investidores compreendem que o mercado financeiro sofre oscilações e aceitam certo grau de risco para terem rendimentos melhores.

Cotas também se valorizam

Assim como os rendimentos sofrem variações para cima ou para baixo, o valor das cotas também. Por exemplo, em 13/2 deste ano uma cota do HCRI11 custava R$ 313,51. No dia 11 deste mês ela valia R$ 420,00, uma alta de 34% em apenas 9 meses! É muita coisa. Se além dos rendimentos o investidor quiser lucrar com a valorização da cota, também pode fazer isso, avaliando sua carteira periodicamente para ajustes de compra e de venda. Ou seja, se verificou que determinado FII alcançou valorização satisfatória, pode colocar as cotas para venda. As transações de compra e venda de FIIs são feitas via corretora e você mesmo(a) pode fazer isso, sem necessidade de intermediários. O processo é bem simples.

O que acontece quando há lucro na venda das cotas é que, diferentemente dos rendimentos, é necessário pagar imposto de renda sobre o ganho no percentual de 20%. Esse pagamento, via DARF, deve acontecer no mês subsequente à venda.

Há riscos no investimento em FIIs?

Como mencionei anteriormente, por ser um ativo de renda variável há riscos maiores do que em renda fixa. Decisões políticas, econômicas e financeiras, variação nas taxas de juros, desvalorização cambial, mudanças legislativas, vacância em imóveis do portfólio do fundo, entre outros fatores, podem afetar a performance de forma positiva ou negativa.  Outra questão a ser considerada é o risco de liquidez, ou seja, de conseguir vender as cotas no momento e no preço desejado, que pode variar conforme a disponibilidade de ofertas no mercado secundário – em outras palavras, é preciso ter interessados em adquiri-las. Até o momento, não tive problema em negociar os FIIs que coloquei à venda ao fazer ajustes na minha carteira.

Mas e agora? Se há riscos, como investir em FIIs? Primeiro, é importante entender que esses riscos são gerenciáveis, pois existem em qualquer ativo de renda variável. Segundo, você precisa saber qual é seu perfil de investidor(a) para que fique tranquilo(a) em relação ao sobe e desce do mercado; terceiro, estabeleça qual porcentagem de sua carteira você quer que esteja nesse ativo, por exemplo.

Digamos que seu patrimônio seja de R$ 100.000,00 atualmente e você precisa de R$ 50.000,00 para sua reserva de emergência. Distribua os R$ 50.000,00 restantes em outros investimentos e comece com, digamos, 10% nos FIIs. Vá conhecendo esse mercado, adquirindo confiança e, depois, se for o caso, aumente essa porcentagem. Para mim, estabeleci que minha carteira de investimentos deve contemplar 40% em renda fixa, 30% em FIIs e 30% em ações. Meu perfil de investidora é bem menos conservador e fico tranquila com isso. Porque uma coisa é certa: investimentos existem para nos trazer tranquilidade, não para tirá-la. Por isso é tão importante respeitar seu perfil na hora de escolher onde investir para formar seu patrimônio financeiro.

Não compre só porque está barato e tenha mais que um FII em carteira

Nunca compre cotas de um FII simplesmente porque estão baratas ou porque a porcentagem dos rendimentos mensais é expressiva. Pesquise sobre o fundo, veja há quanto tempo está no mercado, o que faz parte de seu portfólio, quem o administra, quem é seu(a) gestor(a), como foi a distribuição de rendimentos nos últimos anos, se tem prazo de duração (determinada ou indeterminada*), enfim, saiba tudo o que for possível sobre ele. As informações sobre os fundos estão disponibilizadas nos sites que compartilhei anteriormente, bem como nos dos(as) administradores(as)/gestores(as) deles.

Além disso, ainda que você queira ter mais cotas de um FII específico, abra o leque e adquira de outros também. Você pode diversificar entre FIIs “de tijolo” e “de papel”, trazendo mais equilíbrio para sua carteira, pois enquanto um pode subir, outro pode cair, de forma que não prejudique expressivamente seus rendimentos mensais.

O analista Arthur Moraes, que você conhecerá num dos vídeos abaixo, recomenda começar com 5 FIIs na carteira, chegando até 10 a 15 para trazer mais equilíbrio à carteira, mas até isso também é uma escolha pessoal.

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*FIIs com prazo de duração e seu respectivo vencimento (na data de publicação deste post):

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Vantagens de investir em FIIs

No vídeo abaixo, da Toro Investimentos, conheça algumas vantagens desse ativo:

Carteira de FIIs não deve ser estática

Você não precisa “casar” com aqueles FIIs que escolheu inicialmente ou que vai escolher ao longo de sua vida de investidor(a). Desde que adquiri o primeiro FII para compor minha carteira (que foi o BCFF11), já fiz algumas algumas alterações – vendi, adquiri outros e alguns permanecem desde o início. O BCFF11, por exemplo, que me acompanhou por mais de um ano, hoje não compõe mais minha carteira – vendi todas as cotas exatamente este mês depois de um lucro bastante expressivo em cada cota e adquiri outros – a venda é reinvestida.

Outra coisa que não fiz até agora foi retirar os rendimentos mensais que entram na minha conta na corretora. Por ter minha independência financeira como objetivo futuro, os rendimentos não são necessários ainda para complementar meu orçamento e têm sido religiosamente reinvestidos na compra de mais cotas. Sugiro que você faça o mesmo em seu planejamento financeiro.

Agora, para complementar as informações deste post, assista a mais um vídeo da Toro Investimentos…

…e também ao bate-papo entre Arthur Moraes e Mirna Borges – é mais longo, mas vale a pena assistir até o fim.

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(Escrito por Amandina Morbeck)

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